La compra de una oficina de farmacia es una operación compleja en la que hay que tener en cuenta múltiples factores legales, financieros y fiscales para asegurar la viabilidad y rentabilidad de la operación
En este artículo resumimos todos los aspectos que hay que considerar durante el proceso de compra de una farmacia.
1. Localización y entorno de la farmacia
1.1 Ubicación de la farmacia
La localización idónea de la farmacia viene condicionada por:
- Poder adquisitivo del entorno.
- Densidad poblacional del núcleo.
- Zona de alto tránsito peatonal o de vehículos.
- Proximidad a centros de salud y hospitales.
Un simple desplazamiento del local hacía, pueden suponer una decisión determinante a la hora de conseguir el éxito.
1.2 Localización y estudio de las farmacias próximas
Es importante conocer el grado de adaptación al mercado, que poseen las farmacias circundantes, pues suponen una competencia directa, (cadenas, grupos familiares, farmacias de 12 y 24 horas…). Este estudio preliminar es fundamental para aclarar dudas sobre el futuro de la farmacia que estamos analizando.
Advertencia: Siempre que pretenda adquirir una farmacia, debe informarse con anterioridad de, si existe alguna solicitud de traslado a su alrededor, o alguna posible nueva apertura.
1.3 Población y entorno
Realizar estudio tanto de la densidad de población, características socioeconómicas del núcleo en cuestión… Existen zonas de baja habitabilidad o nula, que pueden suponer localizaciones de alta rentabilidad, por la existencia de flujos peatonales masivos (aeropuertos, intercambiadores de transportes…).
Es importante en la adquisición de una farmacia rural, valorar el impacto sobre la misma del fenómeno de la despoblación.
1.4 Centros de salud y hospitales próximos
La proximidad de la farmacia tanto a un centro de salud como a un hospital, suponen por norma un sello de garantía para la misma.
Advertencia; antes de adquirir una farmacia de este tipo, verifique, que el centro de salud no va a sufrir cambios, divisiones, traslados o cierres temporales o definitivos.
1.5 Medios de transporte próximos
Esta característica es mucho más relevante en farmacias de capital y de ciudad, que en farmacias rurales.
Es muy importante tener localizados los accesos más próximos a transportes públicos de cualquier tipo, (cercanías, metro, bus, taxi…), pues serán estos los que determinen en gran medida la circulación tanto de los clientes de la zona, como la posible población de paso.
1.6 Nuevas aperturas y traslados
En ambos casos, debemos tener siempre en cuenta la exigente legislación a la que están sometidas dichas apertura y traslados. (distancias mínimas a farmacias y centros de salud más próximos, exigencias mínimas en lo que respecta al local…).
2. Estudio económico de la farmacia
2.1 Precio de venta
El precio de venta de una farmacia, viene marcado por innumerables factores (localización, estado de explotación, oferta y demanda, tipología, situación político-económica…).
Al comprar una farmacia, no solo se compra la concesión administrativa, exclusiva; también se compra un local o en su defecto un contrato de alquiler, unas existencias y una carga laboral. El precio de venta sostenible, será el que se obtenga de analizar las anteriores variables en su conjunto.
2.2 Certificación de las ventas
Al ser la cifra de ventas uno de los aspectos determinantes del precio final de adquisición, hace imprescindible que la obtención de este dato se soporte sobre el máximo de documentación objetiva y oficial que justifique que la facturación es real.
Al igual que la documentación oficial, existen otra serie de indicios e indicadores que son determinantes de conductas fraudulentas, por tanto, deberían ser estudiados en profundidad.
2.3 Disponibilidad jurídica del local
Es condición imprescindible para establecerse como propietario de una farmacia. La disponibilidad jurídica, se soporta sobre tres posibles opciones.
- Alquiler: Los contratos de alquiler deberían incluir condiciones específicas del sector farmacéutico.
- Alquiler con opción de compra: Supone una opción ideal tanto para el comprador, (pospone el pago de la partida correspondiente al local, asegurándose la futura propiedad del mismo), como del vendedor (tendría la posibilidad de obtener ventajas fiscales al vender el local, desvinculado de la actividad económica).
- Compra: Supondría la compra directa del local en el momento del traspaso; Bien a nombre de persona física, sociedad…).
2.4 Carga laboral
Se refiere, a la carga económica que se acepta al comprar una farmacia en referencia a sueldos o indemnización por despido, de los empleados de la farmacia.
El precio de compra de la farmacia puede ser bajo, pero puede llevar una carga laboral asociada, que convierte la operación en una ruina.
2.5 Horario de apertura
El horario de apertura de una farmacia, se debe estudiar en cada caso en función de:
- Características urbanas.
- Legislación autonómica.
2.6 Márgenes comerciales
Los márgenes en el mercado farmacéutico, vienen determinados por distribución de ventas de las dos grandes partidas:
- Ventas S.O.E: Los productos facturados a la Seguridad Social, poseen un margen contemplado por ley. Cada Comunidad Autónoma puede tener su legislación.
- Venta libre: La mayoría de productos incluidos en esta categoría (excluidas las E.F.P.) tienen un margen libre, y varía tanto en función de la capacidad de compra y gestión de la farmacia y la estrategia comercial.
3. Viabilidad de la farmacia
3.1 Viabilidad económica
Requiere un estudio pormenorizado y multifactorial, que depende de factores tan diversos como: grado de endeudamiento del comprador, coste de la financiación, precio de compra de la farmacia frente a sus ventas, posibilidades de mejora de la farmacia, distribución de las ventas, cargas laborales, gastos de mantenimiento, previsión de ventas, márgenes y precios de medicamentos.
3.2 Análisis de las gestión actual y comparativa con el sector
Es necesario analizar y valorar, la gestión llevada a cabo por el vendedor durante el último periodo, y compararla con la deriva del sector en la actualidad, para de este modo descubrir los posibles puntos de mejora, con el fin de adecuar la farmacia a la vanguardia del sector.
3.3 Condiciones de compra del stock
Existen varias posibilidades a la hora de valorar el stock, al comprar la farmacia, que harán que descartemos parte de las existencias, como son:
- Precio de compra
- Descuento lineal promedio
- Según cuenta P y G
Los precios de compra calculados según las opciones descritas, serán precios que incluyen tanto IVA como el recargo de equivalencia.
Advertencia: Es muy importante aclarar las condiciones de compra de stock, en el primer contrato que obligue a compra o que lleve asociada una entrega de capital.
3.4 Análisis del desarrollo futuro de la farmacia
Es fundamental analizar las posibilidades de crecimiento de la farmacia. Se debe tener en cuenta, los mercados web, la salida a canales consumer de marcas que habían sido exclusivas de farmacias… Es muy importante diseñar un estudio DAFO del sector, para actuar en consecuencia y con criterio.
3.5 Contabilidad y fiscalidad de la farmacia
- Contabilidad: En Farmaknow, ponemos a tu disposición un servicio de gestión administrativa contable y laboral, realizando un seguimiento cercano, informando de forma periódica, del estado contable de tu farmacia, evitando de esta forma posibles desequilibrios en la tesorería.
- Fiscalidad: El conocimiento de la fiscalidad, permite tomar diferentes caminos, repercutiendo de forma directa en el resultado de la actividad económica.
Advertencia; El comprador debe tener en cuenta todas las posibilidades que existen sobre la amortización del fondo de comercio, del negocio que adquiere.
4. Gastos asociados a la compra
4.1 Impuesto de la licencia de farmacia
Al adquirir el fondo de comercio de una farmacia, estamos comprando el negocio por un precio neto, que está exento tanto de IVA como de ITP, pero tiene que tributar por AJD.
Si debemos contar con los gastos notariales y registrales. Los primeros serán abonados según pacto entre las partes, mientras que los segundos serán a cuenta y cargo del comprador.
4.2 Impuesto sobre el local donde se desarrolla la actividad
En caso de realizarse la compraventa del local, el precio de adquisición estará también exento de IVA, pero si tributará por el ITP, que supondrá un porcentaje (varía en función de cada comunidad autónoma) más sus correspondientes gastos notariales y de registro.
4.3 Adquisición de financiación para la compra de la farmacia
En el supuesto de solicitar financiación bancaria, es necesario, hacer tasaciones tanto del fondo de comercio, como del local comercial, con el fin de certificar los valores sobre los que se va a fundamentar la financiación.
Ambas tasaciones corren a cargo de la parte compradora, al igual que los seguros obligatorios que exija la entidad bancaria.
4.4 Reforma, traslados y actualización de stock
- Reforma: Su cuantía estará en función de las exigencias del local y las pretensiones del comprador.
- Traslados: El traslado de una farmacia obliga a poseer la disponibilidad jurídica tanto del local de origen como del de destino, de forma simultánea. Así mismo, habría que añadir los gastos inherentes a la gestión del traslado, (modelos oficiales, certificación de medidas…)
- Adecuación de stock: Una vez comprada la farmacia, se tendrá que adecuar el stock, con el fin de conseguir el nivel óptimo. Todo esto requiere de una adecuada provisión de fondos o de una estrategia de financiación externa.
5. Tramites y gestiones de la compraventa
5.1 Colegiación y solicitud de traspaso
Con anterioridad a la solicitud del traspaso, el comprador, tiene que presentar en la Consejería de Sanidad, su compromiso de colegiación (en el colegio oficial de farmacéuticos correspondiente) y un certificado de estar en situación de compatibilidad con el cargo de farmacéutico titular.
La solicitud de traspaso es un trámite burocrático, gestionado por la Consejería de Sanidad, que permite distintas modalidades, la elección de una u otra, determinará los plazos de aceptación de la compraventa de la farmacia.
5.2 Legislación autonómica
Existen distintas operativas de compraventa, dependiendo de la comunidad autónoma donde nos encontremos, y por consiguiente, distintos plazos en la resolución de la solicitud. Es muy importante conocer las diferentes legislaciones autonómicas, con el fin de prever la liquidez necesaria, en el momento de la aceptación del traslado.
Advertencia: Las distintas leyes autonómicas pueden en cierta medida limitar tu derecho de venta de la farmacia que estás adquiriendo.
5.3 Plazos de compra
Los plazos en la ejecución de la compra, se deben definir con detalle, en los contratos de compromiso de compra, opción de compra, arras…que se firmen. Una vez que se firma la primera escritura de compraventa y se presenten a la consejería de sanidad, los plazos de tramitación de dicho expediente de traspaso, dependen de la administración competente.
5.4 Contrato de opción de compra / arras
Con la firma de estos contratos se adquieren compromisos monetarios y jurídicos por ambas partes, razón por la cual Farmaknow es partidaria de que estos contratos iniciales, abarque todos los puntos de la futura negociación, en lo que se refiere a plazos, precios de compra de fondo de comercio y local, stock máximo admitido y condiciones sobre el mismo, pago de inventario, información sobre la carga laboral transmitida, gastos notariales…
Estos contratos de compraventa iniciales, son sin duda, la base que garantiza un desenlace sin sorpresas, ni desacuerdos.
5.5 Notaría y escrituras públicas
Los gastos correspondientes a notaría y escrituras públicas, serán pagados según lo acordado contractualmente.
5.6 Registro de la propiedad
Las gestiones de registro de bienes muebles o inmuebles, en el Registro de la Propiedad, corren a cargo de la parte compradora, salvo el registro de la cancelación de las posibles cargas que tuvieran las propiedades transmitidas, que serán a cargo de la parte vendedora.
Si tienes dudas o quieres ampliar la información contacta con nosotros y estaremos encantados de ayudarte.
